醉翁之意不在酒

文/均而

金融研訓院於9月10號發布了八月最新『台灣金融風險指數』；據該院表示，本指數在今年五月創近七個月新高後便連兩個月下滑，但八月又回升，代表本地股房風險再度升高。研訓院更在當時就點出中國桓大集團尚未擺脫違約危機，恐引發信用風險。

研訓院警示 似遭媒體淡化

研訓院對桓大提出的警告後來成真，相信不會讓人感到太意外，畢竟此問題非一夕之事。不過他們同時對本地房市也提出警示，卻未獲該有的重視；甚至還出現和研訓院結論幾乎完全相左的報導，讓人看了頗傻眼。

原來，研訓院同時也針對銀行業進行問卷調查，結果卻和風險指數結果不盡相符；因為神奇的是，銀行業者依舊樂觀，認為未來三個月房市交易量(還會持續)增加。更弔詭的是，有某主流傳媒刻意放大該問卷結果，甚至直接引為標題，似乎刻意在沖淡研訓院八月房市風險指數上升的研究結論。

部分媒體為何疑似斷章取義，個人自有評斷；但吾人更關心的是，何以這廂金融研訓院風險指數回升，那廂銀行業卻仍對後市抱持樂觀看法？深入了解兩造對房市風險的定義後，再回頭審視這一切，也就沒那麼矛盾了。

價租脫鉤 致使指數失真

金融研訓院的風險指數，主要來自評估資產價值變化；不過，不只看房市價量，更重要的是租金變化。因為一般國際間的不動產投資模式，幾乎是中長期持有、出租收益，因此都用租金回推(資產)價格或價值，及是否值得投資。而近日國內營建成本上揚、房價蠢動，但租金受制疫情衝擊等因素，同時間並無顯著成長，因此八月房地產風險(指數)走升的結果，並不難想像。

偏偏這樣的評估方式，以台灣房市現況而言，並不適用。商用部分，一般多認為是A級物件長期被極少數財團把持、流通率甚低，因此租金變化難以反應真實的資產價值。

至於住宅，則是國內相關投資行為並非以長期持有、出租收益，而是短線套利為大宗，加上租市更不健全、透明，因此住宅租金和價格脫鉤情況更嚴重，加上目前台灣的不動產持有稅實質稅率還是低，因此就算租金投報率跌到破表，還是繼續有投資客追高房價、買進，等待後續適當的時機套利。

長期仰賴不動產放款業務維繫營運的第一線銀行，當然都很清楚以上現實，因此就算租金零成長或甚至下滑，也不會認為這是房地產風險上升。

央行再出手 監控房市泡沫

這種價租脫鉤的特殊現況，除了變相鼓勵房市短線炒作外，更大隱藏仍在於價格泡沫可能愈吹愈大，金融機構乃至一般民眾卻缺乏足夠警覺性。近年房市走大多頭，其實就一直埋藏著這樣的隱憂。

當然，期間除資金因素外，主要還是有超低利率撐腰；一旦低利條件不在，台灣房市風險從指數變成現實，很可能會是彈指之間的事。這應該才是央行23日再度出手、加碼房市管制的真正理由之一！

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